Смена собственника арендованного помещения: что делать арендатору?

Почти перед каждым, кто занимается коммерческой деятельностью, встает необходимость где-то принимать клиентов, размешать работников, хранить документацию и прочее. Аренда офисного помещения – один из вариантов решения данной проблемы. Согласно законодательству, собственнику офиса принадлежит право распоряжения, поэтому владелец вправе совершать сделку купли-продажи с имуществом, переданным в аренду.

Под сменой собственника следует понимать передачу права собственности на недвижимость от одного лица к другому. Как правило, основанием для перехода является договор (чаще всего купли-продажи). При регистрации перехода прав территориальным органом Федеральной регистрационной службы выдается свидетельство с указанием нового собственника. 

Следует отметить, что права и интересы арендаторов не затрагиваются (п.2 ст.551 и ст.617 ГК РФ). Но при смене арендодателя могут возникнуть такие ситуации, когда новый владелец со своей стороны хочет увеличить размер аренды. В таком случае нужно обратиться к тексту договора, и, если не прописаны другие условия изменения аренды, ее размер останется неизменным в течение года. Новый владелец не сможет признать договор недействительным или изменить его условия в суде.

Даже если новый владелец не знал о подписанном договоре аренды, он не имеет прав «выселить» арендатора. Как правило, основания для расторжения арендного договора в одностороннем порядке указываются в самом договоре. Если договор их не содержит, то арендодатель может разорвать договор либо через суд, либо по одному из 4 оснований:

1) если использование объекта арендатором осуществляется с нарушениями договора; 

2) при ухудшении арендатором качества объекта;

3) если арендатор более 2 раз подряд не вносит арендные платежи по завершению срока платежа;

4) не осуществляет капитальный ремонт объекта, если эта обязанность возложена на арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор до окончания срока его действия по этим основаниям только после того, как арендатору предоставят письменное предупреждение о необходимости исправления данных нарушений. Если арендатор не допускает ни одного из указанных нарушений, у нового собственника отсутствуют основания, чтобы потребовать расторгнуть арендный договор в одностороннем порядке.

Не смотря на все вышеперечисленное, договор аренды необходимо привести в соответствие с гражданским законодательством, ибо право сдачи недвижимого имущества в аренду принадлежит владельцу. Арендатор и арендодатель должны составить дополнительное соглашение, где будут указаны реквизиты нового собственника. Данное соглашение также нужно зарегистрировать.

Что же делать, если арендный договор не регистрировали? Согласно позиции Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, прежний владелец имущества теряет, а новый собственник приобретает право получать арендные платежи. Новый владелец должен сообщить арендатору о переходе права в письменной форме. Если арендатору не было в письменной форме сообщено о переходе прав, арендодатель несет ответственность за вызванные этим последствия. При этом уплата аренды прежнему собственнику считается правомерной. Новый владелец не имеет права требовать от арендатора повторного платежа. 

В итоге, обязательств, касающихся арендаторов, нет ни у предыдущего владельца, ни у нового. Но прежний собственник должен предупредить нового о существующем договоре аренды, так как аренда - это обременение объекта. При скрытии прежним владельцем факта заключения арендного договора, новый собственник вправе признать недействительным договор приобретения объекта и потребовать возместить убытки. Также новый собственник, согласно законодательству, может требовать уменьшить цену, уплаченную за объект, если основанием для перехода прав был договор купли-продажи собственности.